福州中介费调整文件连夜撤回，“指导价”高过25城平均水平

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福州中介费调整文件连夜撤回，“指导价”高过25城平均水平

2023-06-03 00:03:42 来源：第一财经

仅实施一日，被称为“中介费下调第一枪”的福州市中介费新收取标准就被撤回了。

(资料图)

6月2日凌晨，福州市房地产中介协会发出一则通知称，5月30日印发的《关于合理调整二手房交易佣金标准，促进房产消费复苏的指导意见书》（以下简称“《指导意见书》”），因对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响。

为及时消除影响，该协会按照行业主管部门要求，已将上述《指导意见书》撤销。业内认为，住建部等部门此前下发的意见旨在规范中介行业，压降二手房交易成本，引导市场降低买方承担的费用，而福州《指导意见书》并未减少佣金总额，甚至有可能适得其反。

根据相关调研，全国25个重点城市的中介费率平均值为2.2%，相较于3%的参考价打了7折，二手房市场偏弱、购买力相对偏弱的城市，其中介费更低于该平均水平。多位受访业内人士表示，在二手房市场疲软，且逐渐走向买方市场的当下，中介费下调是大概率事件，而双边收费也将成为一大趋势。

25城中介费率平均值仅2.2%

根据早前发布的《指导意见书》，调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金；同时，合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%。该《指导意见书》原定于6月1日起正式实施。

上述通知中所指的住建部、市场监管总局等下发的文件，是今年5月初印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提出“房地产经纪机构要合理降低买卖和租赁经纪服务费用”。

其中该政策意在压缩二手房的交易成本，而福州的《指导意见书》并不符合这一政策导向。据诸葛数据研究中心，福州当地目前的中介费收费标准为成交总价的3%。这也就意味着，即便由过去的买方单边支付，变为买卖双方各付1.5%，新政策执行之后经纪公司获取的佣金仍然不变。

值得一提的是，在过往的二手房交易中，时常存在业主将自己所需承担的中介费转嫁给买家的情况，这更削弱了福州《指导意见书》的作用。

上海中原地产市场分析师卢文曦向第一财经记者分析，根据监管层意见的精神，中介费应该是从3%降低到2.5%或者更低，从而减少交易成本，即便存在转嫁中介费的情况，整体的费用实则也被压低了。他同时认为，该《指导意见书》亦缺乏相应的监督措施，实际上无法保证执行效果。

有在大型连锁中介机构工作多年的内部人士直言，福州给出的上述新收费标准“没有意义，结果一样的”。

此外，监管层的相关意见还明确，“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”。同策研究院研究总监宋红卫认为，这一政策导向是要求收费要有差异化，房价高低与费率挂钩，房价越高、费率低，而福州中介协会“一刀切”地按照上下家各1.5%的比例来指导，亦与文件精神有所不符。

事实上，当前许多城市的二手房中介费并未达到3%的水平。易居研究院在对全国25个重点城市的调研中发现，各地中介费用的定价并无统一标准，其根据各地中介机构反馈的主流中介费用情况得出的市场价显示，25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相较于3%的参考价，相当打了7折的水平。

具体到城市来看，成都、西安、北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%、2.7%；石家庄、东莞、太原的中介费相对低，分别为1.5%、1.8%、1.9%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，其他城市目前的佣金率低于3%，如果也更改为买卖双方各为1.5%，中介公司收取的总佣金实则有所上调，为防范市场乱象的发生，中介费买卖双方收取标准还有待研究。

中介费下调是必然趋势

事实上，在二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大等的影响下，买方市场形成中，现阶段的中介费实则还有下调的趋势和可能。

2021年7月时，广州曾有地产中介通过降佣让利的方式吸引购房者，其表示统一向买卖双方各收取房屋总成交价0.69%的佣金。而这背后是彼时惨淡的广州二手房市场。据广州中原研究发展部监测数据，2021年6月，当地的二手房成交量跌至7794套，创下当时的新低。

近期，各大城市二手房市场表现同样不乐观。从挂牌量上来看，据克而瑞数据，南京二手房挂牌量已突破17万套大关；近来二手房一直保持在高位成交的成都，挂牌房源仍维持在约19万套的水平；北京二手房挂牌量在6月份也达到了11.97万套，较3月多了1万余套。

挂牌量攀升同时，二手房成交量则出现明显回落。南京的二手房成交量在3月达到了12609套的峰值，而在5月前3周的成交量尚不足3月峰值一半，下降趋势明显；而同样成交量在3月冲高的上海，4月成交约1.77万套，环比减少超6千套，5月亦继续降温。

这样的大趋势下，中介费下调是大概率事件。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在房屋供应量大增、交易周期拉长的当下，中介人均交易单数明显下降，其促成交易的诉求很强，愿意降低费率；而卖方也想尽快卖掉以回笼资金，同样也会愿意支付一定经纪费，经纪费率下调是必然趋势。

不只是中介费下调，在买方市场下，双边收费也将成为一大趋势。从此前不少城市的实际情况来看，由买家支付全部费用的情况并不少见。李宇嘉认为，当前买方市场下，购房者有大把机会可挑可选，怎么买到性价比最高的房子，需要中介的精细化服务。由此，未来买卖双方均支付经纪费的情形和案例将会大量出现，“买方付全部经纪费，卖家实收”的时代结束了。

从国际经验来看，王小嫱介绍，如美国、英国、西班牙、俄罗斯等为卖家支付中介费，德国、意大利、日本等为买家与卖家共同承担；在中国的房地产市场此前经历了高速发展时期，衍生了买家单独支付佣金的收取模式，但从当下的二手房市场来看，中介费双边支付是适宜之举，这可降低购房者的买房压力，对于促楼市消费来说也有一定的积极作用。

近来二手房市场有所降温的上海市场，就有房东在挂牌房源时，将“税费各付”作为核心卖点之一吸引购房者。例如，某中介机构执行的收费标准为卖方1%、买方2%，那么一套总价1000万的房源，若可切实执行双边收费，在现行规则下，买方也可省下10万的中介费。

不过，易居研究院也提醒，中介费用下调的过程中，往往会产生几个老问题，即费用滋生和费用转嫁。其中，费用滋生是指产生包括贷款服务费、保障服务费、担保费等在内的新费用，对于这些如何定价或如何收的问题，都应该在中介费调整政策中做出说明；在费用转嫁的问题上，则要做好系统论证和机制创新，防止出现购房者承担房东那部分费用的情况。

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