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摆在救市面前的两大难题!
2023-08-14 08:56:36 来源:米宅
是的,本轮力度空前的大救市,能不能让楼市翻身,还不是个定数。
关键还要看两件事:
【资料图】
一看,棚改 房票诚意和力度;
二看,拖后腿儿的多不多。
今天这篇文章,我想就以上这两个很有可能决定楼市未来命运的关键点,展开聊一聊。
1
“棚改 房票”2.0时代,正式开启!
今年以来,从政治局会议到国常会,都提到了棚改和房票,郑州、南京等60个城市也明确表示要大力推行房票制度去库存。
每一次市场行情下沉压力大的时候,棚改 房票制度,就重出江湖了 。
什么是房票?
呐,就像这样一张纸↓↓↓
这张凭证上,详细写着征收项目、房票持有人、使用期限、房票总额、性质等。
通俗的说,房票就是政府发的“拆迁支票”。
2014年,房票诞生于上一轮棚改货币化安置,最早出现在浙江诸暨市和安徽铜陵市。
2015-2018年,全国都在大搞棚改货币化,房票制度帮助大量三四线城市成功去库存。
房票有什么优势?来对比三类安置方式:
1、实物安置,即赔安置房,按比例赔;
缺点:
等待周期长,很多15年拆的,到现在都没住进安置房;
位置受限,原地安置;户型受限,固定户型,没有多样化选择;
而且一个地方突然出现大量安置房,租不好租,又不能交易卖不掉,造城浪费。
2、货币安置,给钱不给房;
缺点:
金额标准众口难调,协调难度大,所以经常会出现钉子户;
另外总金额过大,也会给政府财政支出造成巨大压力;
对居民好处就是自由度高,手里全是钱,想买啥买啥,但既然财政压力大,也就意味着能短时间内拿到全部资金不容易。
3、给房票,拿着去兑换安置房或者商品房都行;
缺点:
不同地方,限制不一样,限制过大,无论是拆迁户还是开发商,接受度都低,不配合。
拿到房票后,怎么用?最后怎么结算?
看房票制度整个流程↓↓↓
简单看就是
”签订补偿协议--发放房票(购房证明)--房源超市购房--凭房票向政府结算”。
所以理论上,房票的优势更大、效率更高、成本也更低。
2
重启房票背后的根本原因,你知道吗?
初步算了算,上一轮房票1.0,大概有12个城市参与,这些城市大都是三四线,只有一个省会福州参与。
但这一轮房票2.0,也就是2022年之后,已经有大概60个城市在大力推行,主要集中在浙江、江苏、山东、福建、河南等;
而且这一次出现了很多高能级城市,已经有7个省会城市,包括福州、郑州、昆明、合肥、贵阳、南京、南昌;1个直辖市重庆,2个新一线城市宁波和青岛。
从过去的三四线,到这次上升为省会城市,为什么?都太难了!
1、19个城市棚改,扩大房票效应——要救市了!
在超大特大城市包括,上海,北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉;杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
这里面除了一线城市外,都会大力推行房票制。
2、全国商品房销售压力太大,要用房票刺激去库存——单纯卖房,卖不动了!
2022年全国商品房销售额、销售面积,都出现断崖式下跌。
原来平均每年增速10%,现在一年跌掉40%,怎么受得了?
更何况,2023年前7个月的数据,依然相当难看。
看图↓↓↓
商品房销量跌的有多狠?
南京、宁波,跌幅超过40%;
重庆、贵阳、合肥,跌幅超过20%;
重庆销售金额跌幅超过了50%;
3、房票直接省了盖安置房了,减轻地方政府CZ压力——地方CZ吃紧,没钱了!
这一点,也是最关键的。
关于地方CZ,这点太敏感,不展开,大家都懂。
所以,理论上,一张房票,老百姓、开发商、地方政府,三方都能受益。
3
理论归理论,实际上,一用房票就能快速去库存?扯!
是口号去库存,还是实质性去库存,还要看几点:
1、落地没诚意不行!
——有些城市,提供的商品房项目,明眼一看,好区域、好地段的没有一个,打6折7折都卖不动,谁用房票兑?
2、流程太复杂不行!
——开发商也怕麻烦、怕周期长,尤其是现在都急着用钱的时候,太复杂开发商就不愿意,就会出现价格偏高,比如四川达州渠县,你要用房票,开发商就把价格涨几百或者上千,这能去库存?
3、限制条件太多不行!
——南京已经开始筹划,能“全市跨区”选择的安置房源超市了,限制越少、用的越多。
4、奖励补贴标准太低更不行!
——比如2022年12月,宁波十六区凭房票购房,只补贴4%,就几乎完全没效果;
你奖励20%、30%,你要让大家看到肉眼可见的收益,谁不干谁傻,排队挤破头也抢着买。
5、最最最重要的,关键在于有没有钱,谁给钱!
2016 年,铜陵市就出现开发商因房票结算周期长,拒收房票。
这年头,开发商最缺的就是钱,最怕的就是空头支票,那还不如不卖房。
以上这些,任何一个环节卡住了,房票都执行不下去、都没效果!
有几个城市这次做的非常好:
绍兴用房票也可以买二手房;常熟用房票完全不限购,随便买;温州的房票使用人还可以变更一次;宜春更厉害了,房票允许随意转让;
这流通性加倍,效果加倍。
就比如,浙江义乌,今年短短63天就消化了10亿房票,带动销售591套房,销售金额21.46亿。
这就是肉眼可见的去库存效果!
4
最后,全国救市风口,还要看,有没有拖后腿的、有多少拖后腿的?
就比如这两天都在热搜上的某大和某桂园事件……
还要看,这次摸底后,房企未暴露的销售和债务情况……
这就牵扯到,楼市下沉两年来最大的问题——房企安全问题。
房企安全带来的影响,不用说,大家都懂。
所以,本轮救市的终局,至少目前看,并不是个定数。
写到这儿,能说的都差不多了,不能说的真话,实在太敏感。
比如全面救市下,依然要防范风险!防范风险!
什么风险?
地方zhai、城投zhai,债务窟窿风险,和你无关?和一座城市里的每家企业、每个人都紧密相关!
房企堡垒风险!你要不要警惕?一旦它、它们出问题,你的房子别说保值了,它还能顺利交付吗?
——36家风险房企清单,这都明牌了,拿走收藏好!
——165家房企债务明细,有十几家很难扛住,不点名,请理解,你拿到一看就知道!
关键词:
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